Zur Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe von Mieträumen

Dem Vermieter steht als Nutzungsentschädigung bei einer Vorenthaltung der vermieteten Gewerberäume wahlweise neben dem Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete kein Anspruch auf Zahlung einer höheren angemessenen Miete zu. Vielmehr kann eine höhere Nutzungsentschädigung nur verlangt werden, wenn sie sich aus dem Vergleich mit derjenigen Miete ergibt, die in der Gemeinde für tatsächlich vorhandene Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird. So entschied dies das Oberlandesgericht Celle in einer neueren Entscheidung.

„Soweit das Landgericht angenommen hat, der Klägerin stehe gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete zu, ist schon der rechtliche Ansatzpunkt des Landgerichts verfehlt. Das Gesetz sieht in § 546 a Abs. 1 BGB nicht vor, dass ein Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt nicht zurückgibt und die Mietsache dem Vermieter vorenthält, als Nutzungsentschädigung alternativ neben der bislang zu zahlenden Miete eine ortsübliche Miete zu zahlen habe. Vielmehr heißt es in § 546 a Abs. 1 BGB ausdrücklich, der Vermieter könne in diesem Fall als Nutzungsentschädigung „die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich“ sei. 

Für den Fall, dass der Vermieter eine Nutzungsentschädigung in dieser Alternative verlangt, ist die Höhe der zu zahlenden Nutzungsentschädigung daher durch eine zweistufige Ermittlung zu bestimmen: In einem ersten Schritt sind Objekte zu suchen, die mit dem Mietobjekt vergleichbar sind, in einem zweiten Schritt ist dann die ortsübliche Miete anhand der für die Vergleichsobjekte zu zahlenden Miete zu bestimmen. Maßstab der zu zahlenden Nutzungsentschädigung ist insoweit der Marktmietzins, also diejenige Miete, zu der ein vergleichbares Objekt während der Zeit der Vorenthaltung hätte weitervermietet oder angemietet werden können.

Gemessen daran lässt sich im Streitfall eine Nutzungsentschädigung nicht anhand von Vergleichsmieten feststellen. Denn es gibt keine Vergleichsobjekte in L.. Es ist unstreitig und vom Sachverständigen Dipl.-Ing. T. in seinem schriftlichen Gutachten vom 21. Juli 2015 und bei seiner Anhörung im Termin vom 10. September 2015 ausdrücklich bestätigt worden, dass es sich bei dem streitbefangenen Mietobjekt um eine Spezialimmobilie handelt, die vergleichbar in L. nicht existent ist.“

OLG Celle, 10.03.2016 – 2 U 128/15

Fazit:

Das Oberlandesgericht Celle wendet die Vergleichbarkeit der Wohnung sehr strikt an und entfernt sich damit von dem Begriff der Vergleichbarkeit im Rahmen einer Mieterhöhung. Dies erklärt das Gericht unter anderem mit den unterschiedlichen Zielrichtungen des Gesetzes. Es sind also die Voraussetzungen, die an die Vergleichbarkeit zu stellen sind, enger zu fassen. Ansonsten kann nur der vereinbarte Mietzins verlangt werden.

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