Das Amtsgericht Köln (AG Köln, 07.06.2017 – 214 C 219/16) hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, ob der Vermieter infolge der Anfechtung auch den Schaden geltend machen kann, der dadurch entsteht, dass er die Wohnung nach Auszug des Mieters nicht weitervermieten konnte.

Zum Sachverhalt:

Unter dem 08.10.2015 unterzeichneten die Beklagte als Mieterin und die Klägerin als Vermieterin einen Mietvertrag (Bl. 16 ff. d.A.) über die Dachgeschosswohnung im Haus C.- 0, 00000 Köln zu einem monatlichen Mietzins von insgesamt 575,00 Euro (Grundmietzins: 435,00 Euro, Heiz- und Nebenkostenvorauszahlung: 145,00 Euro), die die Beklagte am 08.10.2015 bezog. Der Vertragsunterzeichnung lag eine Wohnungsbewerbung der Beklagten zugrunde, in der sie fälschlich angab, bei der Firma L. in D. zu arbeiten, und der sie drei – gefälschte – Gehaltsabrechnungen (Bl. 25 ff. d.A., Bl. 28 d.A.) beifügte, um ihre Bonität darzulegen. Nachdem die Klägerin u.a. von der Fälschung der Gehaltsabrechnungen erfuhr, erklärte sie mit Schreiben vom 02.11.2015 (Bl. 29 f. d.A.) die Anfechtung des Vertrags, erklärte vorsorglich die fristlose Kündigung und forderte die Beklagte – zunächst fruchtlos – zur Räumung der Wohnung auf.

Unter dem 13.11.2015 erhob die Klägerin Räumungsklage gegen die Beklagte beim Amtsgericht Köln (227 C 239/15). Am 30.11.2015 zog die Beklagte aus der streitgegenständlichen Wohnung noch vor Rechtshängigkeit der Räumungsklage aus. Mit Schriftsatz vom 01.12.2015 nahm die Klägerin die Klage zurück.

Des Weiteren habe die Beklagte die Grundmieten für die Monate Dezember 2015 bis Februar 2016 zu zahlen, und zwar als Mietausfallschaden. Hierzu behauptet sie unter Bezugnahme auf den Tätigkeitsnachweis des Maklers U. (Bl. 75 ff. d.A.), die Wohnung habe erst nach dem 01.03.2016 neu vermietet werden können. Sie meint, die Mietersuche habe erst nach Rückgabe der Schlüssel gestartet werden können und die Mieter hätten ihrerseits eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten.

Die Entscheidung:

Ein Mietausfallschaden in Höhe von 435,00 Euro steht der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1 BGB lediglich für den Monat Dezember 2015, hingegen nicht auch für die Monate Januar und Februar 2016 in Höhe von weiteren 870,00 Euro zu. Hat der Vermieter – wie im vorliegenden Fall – wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung kausal entstandenen Schadens (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 BGB Rz. 102). Ein Mietausfall entsteht, wenn der Mieter auszieht und die Räume nicht sofort weitervermietet werden können. Hier kann der Vermieter grundsätzlich denjenigen Betrag ersetzt verlangen, den der gekündigte Mieter beim Fortbestand des Mietvertrags hätte zahlen müssen. Dabei darf der Vermieter mit seinen Bemühungen um die Weitervermietung zuwarten, bis das Objekt zurückgegeben worden ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 BGB Rz. 106, 109). Im Streitfall trägt allerdings der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass infolge der Kündigung ein Mietausfall entstanden ist. Ist der Mietausfall – wie vorliegend behauptet – auf fehlende Mietinteressenten zurückzuführen, so muss der Vermieter darlegen und unter Beweis stellen, dass er das Mietobjekt unverzüglich nach der Rückgabe zur Weitervermietung angeboten hat und dass keine oder nur ungeeignete Interessenten auf das Angebot reagiert haben (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 542 BGB Rz. 106).

Unter Anwendung der vorstehenden Grundsätze kann die Klägerin lediglich die Miete für den Monat Dezember 2015 von der Beklagten erstattet verlangen. Da die Beklagte das Mietobjekt erst am 30.11.2015 zurückgegeben hat, war es der Klägerin erst ab Dezember 2015 möglich, sich um Mietinteressenten zu bemühen, sodass das Mietobjekt aus diesem Grunde auch nicht bereits zum Dezember 2015 weitervermietet werden konnte. Entsprechend hat die Beklagte den Mietausfallschaden der Klägerin für den Monat Dezember 2015 zu tragen.

Für die Monate Januar 2016 und Februar 2016 gilt dies demgegenüber nicht. Denn nach Rückgabe des Objekts hätte es der Klägerin oblegen, sich bereits im Dezember 2015 um einen Mietinteressenten jedenfalls für Januar 2016 zu bemühen.

Entgegen der ihr obliegenden Darlegungslast hat die Klägerin hingegen nicht hinreichend substantiiert dargelegt, das Mietobjekt unverzüglich nach der Rückgabe zur Weitervermietung angeboten zu haben und dass keine oder nur ungeeignete Interessenten auf das Angebot reagiert hätten. Die bloße Überreichung eines „Tätigkeitsnachweises“ des Maklers nebst entsprechenden Beweisantritts reicht insoweit nicht. Zum einen ersetzt ein Beweisantritt nicht den erforderlichen Sachvortrag, der fehlt.

Zum anderen obliegt es nicht dem Gericht, sich aus einem 26-seitigen Tätigkeitsnachweis den relevanten Sachvortrag herauszusuchen. Darüber hinaus ergibt sich aus dem „Tätigkeitsnachweis“ auch nicht, welche Aktivitäten der Makler konkret vorgenommen hat, welche Interessenten sich jeweils gemeldet hatten und woran eine Vermietung jeweils gescheitert sein soll. Auf die fehlende Substantiierung haben im Übrigen auch die Beklagte sowie das Gericht in beiden Verhandlungsterminen hingewiesen. Der Beweisantritt vermag schlüssigen Sachvortrag nicht zu ersetzen. Eine Vernehmung des Maklers U. stellte einen unzulässigen Ausforschungsbeweis dar.

Fazit

Das Amtsgericht Köln hat hier nicht sauber gearbeitet und teilweise die falschen Anspruchsgrundlagen verwendet. Es hat sich hier auf die Kündigung gestützt, obwohl eine Anfechtung (wirksam) erklärt wurde und daher kein Vertrag mehr bestand, der hätte gekündigt werden können. Dementsprechend hätte sich der Anspruch aus den §§ 122 und 311, 280 I (c.i.c) BGB ergeben.

Zum Mietausfallschaden infolge einer Anfechtung (AG Köln, 07.06.2017 – 214 C 219/16)

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