Zu den Voraussetzungen einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung und Makler als Erfüllungsgehilfe des Mieters

Ist die Wohnfläche kleiner als angegeben, ist das nicht nur ärgerlich, sondern kann auch zu Ansprüchen des Mieters oder ggf. wie vorliegend zur Anfechtung des Mietvertrages führen. Problematisch ist jedoch, wenn die Größe der Wohnung schriftlich nicht festgelegt ist. Zwar ist auch eine separate Vereinbarung neben dem schriftlichen Teil des Mietvertrages nötig, jedoch kann es dabei schnell zu Nachweisproblemen kommen. Zudem ist auch stets zu ermitteln, ob es sich um eine bloße Beschreibung der Wohnung handelt oder um eine Äußerung mit Bindungswirkung. Das gilt, wie das Landgericht München nun erörtert hat, auch insbesondere dann, wenn die Aussagen von einem Makler stammen.

„Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag enthält keine Angaben zur Größe der angemieteten Wohnung. Eine konkludente Vereinbarung einer bestimmten Wohnflächengröße kommt zwar dennoch in Betracht, wenn die Parteien den schriftlichen Mietvertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung schließen, die Wohnung weise die entsprechende Wohnfläche auf (vgl. BGH , Urt. v. 23.06.2010, VIII ZR 256/09). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. […]

Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat bzw. einem Exposé genügt zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung nicht. Vielmehr handelt es sich dabei um eine bloße Beschreibung der Mietsache. Aber auch wenn man als wahr unterstellt, dass die Maklerin dem Beklagten auf dessen Nachfrage telefonisch mitgeteilt hat, dass allein die oberirdische Wohnfläche über 150 m2 umfasst, folgt daraus noch keine konkludente Wohnflächenvereinbarung zwischen dem Beklagten und der Klägerin. Die Klägerin muss sich die Angaben der Maklerin nicht automatisch gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Beschränkt sich die Tätigkeit eines Maklers auf das Anbieten reiner Maklerdienste ohne Einbindung in die Erfüllung von Haupt- oder Nebenpflichten einer Vertragspartei, kommt eine Zurechnung nicht in Betracht (BGH, Urt. v. 24.11.1995, V ZR 40/94). Als Erfüllungsgehilfe einer Vertragspartei ist nur anzusehen, wer nach den tatsächlichen Umständen mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird. Durch seine Vermittlungstätigkeit erbringt der Makler indes eine eigene Leistung gegenüber dem Auftraggeber, die nicht ohne weiteres zugleich die Verpflichtung des Auftraggebers gegenüber dem späteren Vertragspartner erfüllt (BGH aaO).“

LG München I, 21.01.2016 – 31 S 23070/14

Zu den Voraussetzungen einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung und Makler als Erfüllungsgehilfe des Mieters

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