Das Landgericht München hat sich mit einigen Fragen rund um das Thema Mietminderung bei Baustellenlärm auseinandergesetzt. Unter anderem ging es um die Fragen, ob der Mieter, der die minderungsrelevanten Tatsachen darlegen muss, ein Protokoll schreiben muss und, wer für eine Duldungspflicht nach § 906 BGB beweispflichtig ist.

Kein Protokoll zur Darlegung nötig

Der klägerische Vortrag zum Vorliegen eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels ist auch ohne Vorlage eines Lärmprotokolls hinreichend substantiiert.

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen (BGH Urteil vom 29.02.2012, Az: VIII ZR 155/11; vgl. auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. VIII 182).

Diesen Anforderungen genügt bereits der klägerische Vortrag in der Klageschrift, ergänzt und z.T. richtig gestellt durch die nachfolgenden Schriftsätze. Bereits in der Klageschrift hat die Klägerin die Lage, den Inhalt und das Ausmaß des Bauvorhabens, den Baufortgang und die damit verbundenen Arbeiten und Geräusche in dem streitgegenständlichen Zeitraum beschrieben und Fotos vorgelegt. Bei einer derart nahe am Haus der Klägerin gelegenen Baustelle liegt das Auftreten erheblicher Beeinträchtigungen sodann auf der Hand. Vor diesem Hintergrund ist im Einklang mit der vorgenannten höchstrichterlichen Rechtsprechung davon auszugehen, dass es die Substantiierungspflicht überspannen und auch angesichts der Dauer der Baumaßnahmen zu einer unzumutbaren und unnötigen Belastung der Kläger führen würde, darüber hinaus die Anfertigung eines Lärmprotokolls oder die Durchführung von Lärmmessungen zu verlangen.

Beweislast für das Überschreiten der Zumutbarkeit und Ortsüblichkeit des Lärms liegt beim Vermieter

Zu Recht hat das Amtsgericht auch angenommen, dass die Beweislast für das Überschreiten von Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des Lärms bei der Beklagten als Vermieterin liegt, wenn diese sich in Abwesenheit einer die Baumaßnahmen erfassenden Beschaffenheitsvereinbarung auf ihre eigene Duldungspflicht gegenüber dem Bauherrn auf dem Nachbargrundstück berufen will. Mit der sog. Bolzplatzentscheidung des BGH (Urteil v. 29.04.2015, VIII ZR 197/14) ist entgegen der Auffassung der Beklagten eine entsprechende Verteilung der Beweislast verbunden, obgleich sich der BGH hierzu nicht ausdrücklich geäußert hat. Nach dieser Entscheidung begründen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Die Folge ist, dass der Mieter an der Situationsgebundenheit der gemieteten Wohnung bzw. des Grundstücks und der aus der Nachbarschaft entstammenden Einwirkungen einschließlich der damit verbundenen Veränderungsrisiken generell teilnimmt.

Zwar soll hierdurch dogmatisch kein neben § 536b BGB stehender Minderungsausschluss begründet werden, sondern der BGH zieht § 906 BGB zur ergänzenden Auslegung der Vertragsabrede zwischen den Parteien heran und kommt zu dem Ergebnis, dass redlicherweise nicht angenommen werden kann, dass die Parteien eines Mietvertrags bei Vertragsschluss davon ausgehen, der Vermieter solle den ursprünglich bestehenden Immissionsstandard für die Vertragsdauer ungeachtet etwa nach § 906 BGB bestehender Duldungspflichten unverändert gewährleisten. So ist auch im vorliegenden Fall, da die Parteien keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung über den Fall des Neubaus eines Mehrfamilienhauses auf dem Nachbargrundstück getroffen haben, davon auszugehen, dass im Falle einer Duldungspflicht ohne Entschädigungsmöglichkeit im Verhältnis zwischen der Beklagten und dem Bauherrn auch eine Duldungspflicht der Klägerin besteht.

Trotz dieser dogmatischen Einordnung auf der Ebene der Beschaffenheitsvereinbarung ist das Bestehen einer Duldungspflicht ohne Entschädigungsmöglichkeit, auf die sich der Vermieter beruft, um zu dem für ihn positiven Ergebnis zu gelangen, ein Umstand, den der Vermieter nach den allgemeinen Beweislastregeln (vgl. Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2016, § 286 Rn.111) darzulegen und zu beweisen hat, da es sich von der Auswirkung her letztlich um eine rechtshindernde bzw. minderungsausschließende Einwendung handelt (ebenso Klimesch, NZM 2015, 855). So muss der Vermieter zum Beispiel auch eine etwaige Unerheblichkeit der Tauglichkeitsminderung beweisen (BeckOK BGB/Ehlert BGB § 536 Rn. 116).

LG München I, 27.10.2016 – 31 S 58/16

Mietmangel weil der Nachbar baut?

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