Immer wieder kommt es beim Kauf zu vermeintlichen Sachmängeln. Dies ist nicht nur ärgerlich, sondern zieht oft auch juristische Probleme nach sich. Oft geht es auch um die Frage, ob der entsprechende Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten werden kann. Inzident ist dann zu prüfen, ob den Verkäufer eine Aufklärungspflicht trifft. Diese ist auch für die Frage relevant, ob ein Haftungsausschluss greift. Mit einem solchen Fall hat sich auch das Oberlandesgericht Hamm beschäftigt:

„Der akute Befall eines zu Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit einem oder mehreren Mardern stellt einen Sachmangel im Sinne des §§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB dar, über den der Verkäufer eines Hausgrundstücks oder Eigentumswohnung den Kaufinteressenten aufzuklären hat. Dagegen wird ein Sachmangel nicht (auch nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Mangelverdachts) allein dadurch begründet, dass in der weiter zurückliegenden Vergangenheit ein Marderbefall des Gebäudes zu verzeichnen war. Infolgedessen muss der Verkäufer den Kaufinteressenten über derartige Vorfälle nicht aufklären.“ Dies entschied das OLG Hamm (OLG Hamm, 13.02.2017 – 22 U 104/16).

Auszüge aus dem Urteil:

Ein akuter Marderbefall stellt – wie das Landgericht zutreffend ausführt- einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB dar. Unabhängig davon, ob der Marder bereits -oder überhaupt- größere Schäden verursacht hat, gilt dies allein deshalb, weil bei einem akuten Marderbefall Maßnahmen zur Vertreibung des Marders sowie zum Schließen der benutzten Zugangswege zu treffen sind. Haben Verkäufer Kenntnis von einem akuten Marderbefall, sind sie deshalb dem Käufer gegenüber offenbarungspflichtig.

Ältere Mängel grundsätzlich nicht offenbarungspflichtig

Ein beim Verkauf mehr als 6 Jahre zurückliegender Marderbefall stellt keinen offenbarungspflichtigen Sachmangel gem. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB dar.

Es existiert keine tatsächliche allgemeine Vermutung dahingehend, dass Marder nach Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort des ehemaligen Befalls zurückkehren („einmal Marder- immer Marder“), noch mussten die Beklagten damit rechnen, dass es erneut zu einem Befall kommen würde, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Vergangenheit immer wieder Marderabwehrmaßnahmen anbringen bzw. ertüchtigen ließ.

Gegen eine Offenbarungspflicht spricht im vorliegenden Fall zudem, dass -wie alle Zeugen übereinstimmend bekundeten- bis zum Jahr 2013 nur kleinere Marderschäden, etwa verschobene Dachpfannen, bekannt wurden.

Keine allgemeine Hinweispflicht

Die Beklagten traf auch keine allgemeine Verpflichtung nach Maßgabe der §§ 311 Abs. 2, 280 BGB (c.i.c.), den Kläger vor Kaufvertragsschluss darauf hinzuweisen, dass die Möglichkeit eines Marderbefalls sich jederzeit realisieren konnte. Denn es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass diese Möglichkeit gerade angesichts der Lage des streitgegenständlichen Grundstücks am Wald bestand. Dass die Beklagten von einer erhöhten Gefahrgeneigtheit wussten, weil es in jüngerer Vergangenheit zu Marderbefall gekommen war, hat der Kläger nicht bewiesen. Ein mehr als 6 Jahre zurückliegender Marderbefall indiziert, wie bereits ausgeführt, kein maßgeblich erhöhtes Risiko für einen erneuten Befall.

Einschätzung

Die Entscheidung des Oberlandesgericht erweist sich als richtig. Die vertragliche Aufklärungspflicht ist eine Ausnahme und nur dort angebracht, wo zumindest ernsthaft mit einem, für den Käufer nicht sichtbaren Mangel gerechnet werden muss. In der Vergangenheit hat der BGH bspw. entschieden, dass dies hinsichtlich des Schädlingsbefalls dann nicht der Fall ist, wenn eine Fachfirma mit der Bekämpfung beauftragt wurde und keine Hinweise erkennbar sind, dass es wieder zu einem Schädlingsbefall kommen kann. Insoweit wird auch ein nicht mehr akutes Marderproblem nicht offenbarungspflichtig sein.

Mangelhaftigkeit eines Grundstückes wegen Marderbefalls (OLG Hamm, 13.02.2017 – 22 U 104/16)

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