Das Landgericht Düsseldorf hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, wann eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sein kann.

Dazu sagt das Gericht:

Zwischen den Parteien wurde ein Mietvertrag im Sinne von § 535 BGB geschlossen und kein lebenslanges Wohnrecht vereinbart.

Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die ausgesprochenen Kündigungen vom 07.11.2013, 30.04.2014 und 23.10.2014 beendet worden. Insoweit kann die zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob das Mietverhältnis unabhängig von dem Kaufvertrag gekündigt werden kann, dahinstehen. Dem Kläger stand nämlich schon kein Recht zur Kündigung zu.

Dem Kläger stand gegen die Beklagte weiter kein Recht zu ordentlichen Kündigung gestützt auf Eigenbedarf zu,§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Auch unter Berücksichtigung der nach dem angefochtenen Urteil ergangenen Entscheidung des BGH vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14, war die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, so dass es auf die Frage, ob die Nutzungsabsichten des Klägers die Tatbestandsvoraussetzungen des Eigenbedarfs im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründen können, nicht ankommt. Zwar ist der Berufung insoweit zu folgen, dass es nach der zitierten Rechtsprechung des BGH entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht darauf ankommt, ob der Eigenbedarf für den Vermieter nach den objektiven Verhältnissen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses voraussehbar war. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, bei oder vor Vertragsschluss eine „Bedarfsvorschau“ anzustellen. Eine Kündigung gestützt auf Eigenbedarf ist erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er bereits im Augenblick des Vertragsabschlusses entschlossen ist oder doch ernsthaft erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Erforderlich ist ein über die Fahrlässigkeit hinausgehendes subjektives Element. Schließt er unter diesen Umständen ohne Vorbehalt einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, setzt er sich dem Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens aus, da der Abschluss eines Mietvertrages auf bestimmte Zeit die angemessenere Lösung gewesen wäre.

Für die Bewertung, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt, sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls entscheidend. So fallen ein etwaiges Verschulden und dessen Grad ins Gewicht. Weiter ist zu berücksichtigen, welchen Aussagegehalt dem Verhalten des Vermieters bei Vertragsschluss zukommt. Ob ein Eigenbedarf eintritt, hängt letztlich vom Verlauf des Entscheidungsprozesses beim Vermieter ab. Hierbei darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an (BGH, a.a.O., […] Rn. 22 ff.).

Gemessen an diesen aufgezeigten rechtlichen Maßstäben ist die Eigenbedarfskündigung des Klägers wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Der Kläger behauptet zwar, erst durch das arglistige Verschweigen der Mängel durch die Beklagte und des infolgedessen erforderlichen Sanierungsaufwands seien seine ursprünglichen Pläne zum Ausbau und der Aufstockung des Hauses hinfällig und sei es erforderlich geworden, die Wohnung der Beklagten in Anspruch zu nehmen. Vorher habe er eine Eigenbedarfskündigung aufgrund dieser erst nach Vertragsschluss eingetretenen Umstände nicht in Erwägung gezogen.

Indes ergeben die Gesamtumstände im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, dass der Kläger schon zu dieser Zeit eine Kündigung wegen zukünftig entstehenden Eigenbedarfs zumindest erwog, also ernsthaft in Betracht gezogen hat:

Die Parteien sind nicht nur durch den streitgegenständlichen Mietvertrag, sondern auch durch einen Kaufvertrag über das Haus, in dem die Wohnung der Beklagten liegt, miteinander verbunden. Bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages beabsichtigte der Kläger, in dieses Haus mit seiner Lebensgefährtin und seiner Tochter einzuziehen. Zu diesem Zweck wollte er das Haus um eine Etage aufstocken. Wie sich bereits aus seinem erstinstanzlichen Schriftsatz vom 30.04.2014 ergibt, waren die Pläne zur Aufstockung jedoch unsicher. Es lagen weder Baupläne noch eine Berechnung der Aufstockung vor. Vor diesem Hintergrund und den damit verbundenen Unwägbarkeiten – so trägt der Kläger selber vor – habe er auf den Abschluss eines Mietvertrages mit der Beklagten bestanden und nicht der Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts zugestimmt. Ein Kündigungsverbot wegen Eigenbedarfs sei im Notartermin auf seinen Wunsch hin aus dem Vertrag entfernt worden.

Zusammenfassend war der Ausbau bzw. die Aufstockung des Hauses im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr als eine Idee des Klägers. Er kannte weder eine genaue Größenordnung der auf ihn zukommenden Kosten noch war sein Vorhaben baurechtlich genehmigt. Dann ist jedoch davon auszugehen, dass der Kläger bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zumindest ernsthaft erwog, im Notfall, also bei fehlender Realisierbarkeit seiner Pläne, auf die Wohnung der Beklagten zurückzugreifen. Bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatte demnach der für das Entstehen eines Eigenbedarfs notwendige Entscheidungsprozess des Klägers schon stattgefunden oder zumindest begonnen. Das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs zeichnete sich zumindest ab und der Kläger wäre rechtlich in der Lage gewesen, der Beklagten eine Alternative, nämlich den Abschluss eines befristeten Mietvertrages anzubieten (BGH, a.a.O., […] Rn. 34). Insoweit kann er nicht mit seinem Einwand gehört werden, gerade wegen der Unsicherheiten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe er der Beklagten kein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, sondern nur einen schuldrechtliches Mietvertrag abgeschlossen. Dies unterstreicht nach Auffassung der Kammer gerade, dass er vor dem Hintergrund der noch fehlenden Baugenehmigung für den Umbau und der noch fehlenden Kostenkalkulation der Aufstockung eine Risikobewertung vornahm und der schuldrechtliche unbefristete Mietvertrag für ihn als angemessen erachtet wurde. Hierfür spricht auch die in diesem Zusammenhang vorgenommene Streichung des im Vertrag ursprünglich vorgesehenen Ausschlusses der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Insbesondere letzteres zeigt, dass er bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung konkret erwogen hat.

Nach alledem war die Kündigung gestützt auf den Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich.

LG Düsseldorf, 03.02.2016 – 23 S 252/14

Eigenbedarfskündigung kann rechtsmissbräuchlich sein

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