Der Besuch beim Bundesgerichtshof; Zugleich: Der BGH zur gewerblichen Zwischenvermietung

Allgemeines zum Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof ist die höchste Instanz in der ordentlichen Gerichtsbarkeit (Zivil- und Strafgerichtsbarkeit). Der Bundesgerichtshof ist ein Gericht auf Bundesebene. Er untersteht organisatorisch dem Bundesminister der Justiz und für Verbraucherschutz. Der Bundesgerichtshof ist sowohl in Zivil- als auch in Strafsachen Revisionsgericht. Als solches überprüft er die an ihn herangetragenen Urteile der Instanzgerichte ausschließlich auf Rechtsfehler (Revisionsinstanz). An die tatsächlichen Feststellungen in den angegriffenen Entscheidungen ist er gebunden, sofern diese nicht ihrerseits auf einer fehlerhaften Anwendung des Rechts beruhen. Die Revision ist immer dann zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Die Führung durch den Bundesgerichtshof wurde von einem wissenschaftlichen Mitarbeiter des VIII-Zivilsenates durchgeführt. Der Bundesgerichtshof besteht aus mehreren Gebäudekomplexen. Unter anderem aus dem Palais. Hier befinden sich heute die Diensträume der Präsidentin, die Verwaltung sowie Dienstzimmer und Sitzungssäle für fünf Zivilsenate. Im Westgebäude  sind  vier Strafsenate, ein Zivilsenat, die Ermittlungsrichter, die Vervielfältigungsstelle, die Hausmeister sowie die Kantine untergebracht. Das Nordgebäude  bietet Raum für sechs Zivilsenate, zwei Sitzungssäle, Pressestelle, Wachtmeisterei, Dokumentationsstelle und Gerichtsbibliothek. Des Weiteren sind in dem Gebäude ein großer Versammlungsraum und eine Ausstellungsfläche für das rechtshistorische Museum des gleichnamigen Karlsruher Vereins untergebracht.

Der Fall: Gewerbliche Zwischenvermietung

In der Sache um die gewerbliche Zwischenvermietung gab uns der wissenschaftliche Mitarbeiter eine kurze Einführung. Der Sachverhalt lässt sich grob derart umreißen: In den frühen neunziger Jahren des letzten Jahrhundert haben die Eigentümer eines Miethauses mit einer eingetragenen Genossenschaft der damaligen Nutzer (heute Mieter) des Gebäudes ein Nutzungsvertrag für die Dauer von 20 Jahren abgeschlossen. Die eG sollte auch mit Hilfe von staatlichen Mitteln umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchführen und dann wiederum die Wohnungen an die Mitglieder der eG, also die Nutzer, weitervermieten. Die eG war sozusagen zwischen die Eigentümer und die Endmieter geschaltet. Dies führte dazu, dass die Endmieter nur sehr geringe Mieten in einer beliebten Wohngegend zahlen mussten. In § 14 des Nutzungsvertrages war vereinbart, dass nach Ablauf der 20 Jahre die eG Mieter benennen sollte und die Eigentümer mit diesen Personen einen Mietvertrag zur ortsüblichen Vergleichsmiete abschließen mussten. Doch zwischendurch schuf der Gesetzgeber den § 565 BGB, in dem es auszugsweise heißt:

§ 565
Gewerbliche Weitervermietung

(1) Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. […]

In Absatz drei heißt es:

(3) Eine zum Nachteil des Dritten abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Für die Mieter wäre dies günstig, weil die Abrede des § 14 des Nutzungsvertrages somit nichtig wäre und die Eigentümer an die bisherige niedrige Miete gebunden wären und den Mietzins nur unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze anheben dürften. Konkret ging es um die Frage, ob die Zwischenvermietung gewerblicher Art, im Sinne des § 565 BGB war. Dies ist in Rechtssprechung und Literatur umstritten gewesen. 

Der BGH verneinte das Merkmal der Gewerblichkeit. Zu Recht stellte das Gericht zunächst auf den Vertragszweck ab. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut („nach dem Mietvertrag“). Hier stellte sich der Sachverhalt derart dar, dass sich die Mieter selber zusammenschlossen, die Genossenschaft also zum reinen Nutzen der Endmieter als Zwischenvermieter tätig wurde. Dies ist mit einem Zwischenmieter, der aktiv am Markt tätig ist und mit dieser Tätigkeit auch Gewinn erzielen will nicht vergleichbar. Somit lebt die Vereinbarung (§ 14) auf und es sind die höheren Mieten zu zahlen.

Fazit

Der Fall sowie die Führung durch den Bundesgerichtshof war spannend. Zum Vergleich mit den unteren Instanzen war die Qualität noch einmal eine ganz andere. Die Fälle wurden umfangreich von wissenschaftlichen Mitarbeitern vorbereitet und auch die am BGH zugelassenen Anwälte waren bestens vorbereiten und lieferten qualitativ hochwertige Rechtsausführungen ab.

Der Besuch beim Bundesgerichtshof; Zugleich: Der BGH zur gewerblichen Zwischenvermietung

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