Begründet die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen, weist es unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf. Dies entschied nun der Bundesgerichtshof.

Zum Sachverhalt des BGH Urteils

Die beklagte Bundesrepublik Deutschland war Eigentümerin eines 15.000 qm großen Grundstücks, das Teil des Bundeseisenbahnvermögens (im Folgenden: BEV) war; hierbei handelt es sich um ein nicht rechtsfähiges Sondervermögen des Bundes. Seit Zeiten der Reichsbahn waren auf dem Grundstück sechs Gleise verlegt, die bis zum Jahr 1966 für den Bahnbetrieb genutzt wurden. Von 1943 bis 1991 war es an einen Schrotthandel vermietet. Mit notariellem Vertrag vom 3. Dezember 2007 kaufte die Klägerin das Grundstück für rund 130.000 €. Die Sachmängelhaftung wurde gemäß § 8 Abs. 2 des Kaufvertrags ausgeschlossen. In § 8 Absatz 3 des Vertrags wurde ausdrücklich geregelt, dass das BEV keine Garantie für die Freiheit des Kaufgegenstandes von (näher definierten) Altlasten oder eines hierauf gerichteten Verdachts abgibt. Ferner erklärte das BEV in § 8 Abs. 4, dass „ihm nichts darüber bekannt ist und dass ihm auch keine Anhaltspunkte vorliegen, die darauf hinweisen könnten, dass auf der Kauffläche umweltschädigende Stoffe abgelagert oder eingesickert wären. Garantien werden nicht abgegeben.“

Kontamination des Bodens als Solches ist irrelevant

Rechtsfehlerfrei verneint das Berufungsgericht allerdings Ansprüche, die sich aus der Kontamination des Bodens als solcher ergeben. Mangels gegenteiliger Feststellungen ist für das Revisionsverfahren zwar davon auszugehen, dass das Grundstück bereits bei Gefahrübergang kontaminiert und damit mangelhaft war.

 Insoweit kann sich die Beklagte aber auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen. § 444 BGB steht dem nicht entgegen. Ein arglistiges Verschweigen der konkreten Kontamination setzt nämlich in subjektiver Hinsicht voraus, dass die Beklagte von dieser Kenntnis hatte oder sie zumindest für möglich hielt (vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2003 – V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990; Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 12), was das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler verneint.

Frühere Nutzung kann ebenfalls einen Mangel darstellen

Als verfahrensfehlerhaft erweist sich dagegen die Annahme des Berufungsgerichts, die frühere Nutzung des Grundstücks als Bahnbetriebsgelände stelle keinen Sachmangel dar. Im Ausgangspunkt kann – was auch das Berufungsgericht nicht verkennt – die frühere Nutzung eines Grundstücks als solche einen offenbarungspflichtigen Sachmangel darstellen. Zwar ist nicht jedes Grundstück, dessen Nutzung als Industriegelände schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlastenverdächtig einzustufen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober 1993 – III ZR 156/92, DNotZ 1994, 452, 453, insoweit in BGHZ 123, 363 nicht abgedruckt; OLG Celle, NJW-RR 1997, 848, 850 [OLG Celle 07.02.1997 – 4 U 188/95]). Anders liegt es aber, wenn die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet.

 Ob hier das Grundstück in der Vergangenheit auf eine solche Weise genutzt worden ist oder nicht, lässt sich auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht beurteilen. Hinsichtlich der Nutzung als Schrottplatz nimmt das Berufungsgericht zwar vertretbar an, dass diese für sich genommen keinen Altlastenverdacht begründe, da die Klägerin besondere, gefahrenträchtige Formen der Schrottlagerung, wie etwa eine Altautoverwertung, nicht behauptet habe. Anders liegt es aber im Hinblick auf den früheren Bahnbetrieb. Hierzu hat die Klägerin vorgetragen, dass aufgrund eines über Jahrzehnte hinweg erfolgten intensiven Fahr-, Abstell- und Verladebetriebs auf den Bahngleisen die Gefahr einer erheblichen Schadstoffbelastung des Grundstücks – insbesondere durch Schmiermittelverluste, Unkrautbekämpfung und Bahnschwellenimprägnierung entstanden sei, was der Beklagten, namentlich dem fachkundigen BEV, bekannt gewesen sei.

 Denn jedenfalls wiese das Grundstück einen Sachmangel gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf.

Nach dieser Vorschrift muss sich der Kaufgegenstand für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Begründet die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen, weist es unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf (vgl. MüKoBGB/Westermann, 6. Aufl., § 434 Rn. 56; Gaier, NZM 2005, 161, 162). Denn ein Grundstückskäufer muss üblicherweise jedenfalls nicht damit rechnen, als Zustandsstörer für die Beseitigung einer möglichen Altlast herangezogen zu werden (vgl. § 4 Abs. 3 BBSchG; Gaier, NZM 2005, 161). Aber auch unabhängig von den öffentlichrechtlichen Folgen stellt die Gefahr von Schadstoffbelastungen bei nahezu jeder denkbaren Grundstücksnutzung einen wertmindernden Faktor dar, der nicht üblich ist und den ein Grundstückskäufer nicht erwartet.

Sogar eine arglistige Täuschung kommt in Betracht

Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig im Sinne von§ 444 BGB, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Sollte das Gericht nach Beweisaufnahme zu der Auffassung gelangen, dass die Nutzung als Bahnbetriebsgelände einen Sachmangel darstellt, müsste es unter Berücksichtigung der sachverständigen Erkenntnisse beurteilen, ob die genannten Voraussetzungen der Arglist bei dem fachkundigen BEV vorliegen, und zwar unter Beachtung der Rechtsprechung zu der Wissenszurechnung bei juristischen Personen.

BGH, 08.07.2016 – V ZR 35/15

Fazit zum Urteil:

Der BGH schlägt gleich zwei Bögen. Zum einen stellt er nicht auf den vordergründigen Mangel ab (Kontamination), sondern auf das Verhalten, welches den Mangel hervorgerufen hat. Zum anderen weist er darauf hin, dass hier auch ein arglistiges Verschweigen vorgelegen haben könnte. Denn in diesem Fall könnte sich die Beklagte nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen.

BGH Urteil – Nutzung eines Grundstücks als Sachmangel

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