Auslegung eines Mietvertrags; Abrechnung „Spätestens“

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem neueren Urteil zu einer älteren Zeit (1980) mit der Auslegung eines Mietvertrags beschäftigt. Im Kern geht es darum, ob die gegenständliche Regelung (dazu gleich) eine Ausschlussfrist beinhaltet oder ob eine Versäumung der Frist folgenlos bleibt.

Kurz zum Sachverhalt:

„Die Beklagten sind aufgrund eines am 11. November 1980 abgeschlossenen Mietvertrags Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten zuzüglich zur Miete einen monatlichen Heizkostenvorschuss zu bezahlen. Hinsichtlich der Abrechnung des Heizkostenvorschusses enthält der Mietvertrag unter § 5.6 folgende vorformulierte Regelung:

„Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. […]“ „

Zur Regelung des § 305 II BGB

„Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung.“

Auslegung der Mietvertragsklausel (sodass auf die Zweifelsregelung des § 305 II BGB nicht zurückgegriffen werden muss

„Bereits der Wortlaut der Klausel spricht dafür, dass dort nur Regelungen über eine Abrechnungsfrist und nicht zugleich über Sanktionen für den Fall einer verspäteten Abrechnung getroffen worden sind (so auch AG TempelhofKreuzberg, GE 2000, 1543; aA AG Diez, DWW 1994, 25; AG Spandau, aaO). Es ist allein die Rede davon, dass bis spätestens 30. Juni jeden Jahres abzurechnen ist, nicht aber, dass der Vermieter, der diese Frist nicht wahrt, (verschuldensunabhängig) mit Nachforderungen ausgeschlossen sein soll (vgl. LG Limburg, aaO). […]

Dass eine Abrechnung, die „spätestens“ zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erfolgen hat, nach objektivem Verständnis noch nichts über eine Ausschlusswirkung im Falle einer verspäteten Abrechnung besagt, zeigt auch ein Blick auf § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB. Diese Bestimmung ist zwar erst im September 2001 in Kraft getreten, während die streitgegenständliche Klausel im Jahr 1980 vereinbart wurde. Sie lässt aber gleichwohl insoweit gewisse Rückschlüsse auf den objektiven Inhalt einer Formularklausel zu, als sie deren Regelungsgehalt nachzeichnet. So liegen die Dinge bei § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Mit dieser Vorschrift führte der Gesetzgeber für nicht preisgebundene Wohnungen erstmals eine gesetzliche Abrechnungsfrist ein, die „spätestens“ mit dem Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums enden sollte (BT-Drucks. 14/4553, S. 51). Zusätzlich wurde – für den Fall einer vom Vermieter zu verantwortenden verspäteten Abrechnung – erstmals eine Ausschlussfrist für Nachzahlungsansprüche (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) geschaffen (BTDrucks., aaO). Für die Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hätte aber kein Bedürfnis bestanden, wenn bereits der in Satz 2 angeordneten Pflicht zur Abrechnung „spätestens“ bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums bei objektivem Verständnis eine Ausschlusswirkung zu entnehmen gewesen wäre. […]

Da somit entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und einiger Amtsgerichte nur eine Auslegung, nämlich die Deutung, dass § 5.6 des Mietvertrags berechtigte Nachforderungen der Klägerin im Falle einer verspäteten Abrechnung nicht ausschließt, rechtlich vertretbar ist, ist für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kein Raum.“

BGH, 20.01.2016 – VIII ZR 152/15

Auslegung eines Mietvertrags; Abrechnung „Spätestens“

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