Der Verkäufer eines Hausgrundstücks ist verpflichtet, nicht sach- und fachgerecht beseitigte Feuchtigkeitsschäden zu offenbaren, wenn zu erwarten ist, dass mit weiteren Feuchtigkeitsschäden zu rechnen ist. Hat der Verkäufer die Feuchtigkeitsschäden nicht offenbart, so handelt er regelmäßig arglistig mit der Folge, dass ein im notariellen Kaufvertrag vorgesehener Haftungsausschluss gem. § 444 BGB unwirksam ist. (OLG München, 31.08.2016 – 3 U 4850/15).

Der im notariellen Kaufvertrag vorgesehene Haftungsausschluss ist gemäß § 444 BGB unwirksam, weil den Beklagten arglistig das Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden vor Abschluss des Kaufvertrages nicht offenbart worden ist. Dass die Beklagten anläßlich des Notartermins vom Drittwiderbeklagten Dr. Markus M. auf den Wassereintritt im Keller hingewiesen worden sind, möglicherweise auch auf den Einsatz von Trocknungsgeräten im Keller, ändert hieran nichts. Der Drittwiderbeklagte Dr. Markus M. hat ein Jahr vor dem Abschluss dieses Kaufvertrages den Kostenvoranschlag einer Fachfirma zur Behebung der durch den Wassereintritt verursachten Schäden bei der für das Anwesen zuständigen Elementarversicherung eingereicht und dabei – über den von der Elementarversicherung bereits vorher anteilig finanzierten Einsatz von Trocknungsgeräten hinaus- die erforderliche Behebung von Schäden an den Wänden und dem Bodenbelag geltend gemacht und auf diesem Weg die Auszahlung weiterer 12.700 € erreicht. Will man dem Drittwiderbeklagten nicht unterstellen, dass er dabei die Versicherung betrügen wollte, wofür der Senat keinen Anlass sieht, so bedeutet dies, dass der Drittwiderbeklagte Dr. Markus M., dessen Wissen sich die Drittwiderbeklagte M.-R. ebenso wie der während des Prozesses verstorbene vormalige Drittwiderbeklagte zu 3) zurechnen lassen müssen, Kenntnis davon hatte, dass der bloße Einsatz von Trocknungsgeräten zur Behebung des Schadens durch den Wassereintritt nicht ausreicht. Gerade wenn man den Vortrag des Drittwiderbeklagten, die Beklagten seien auf den Einsatz von Trocknungsgeräten hingewiesen worden, unterstellt, folgt daraus, dass den Beklagten der Eindruck vermittelt wurde, dass der Schaden behoben sei. Davon, dass dies nicht der Fall war, muss der Drittwiderbeklagte aufgrund der Zahlung des namhaften Betrages durch die Elementarversicherung ausgegangen sein.

Soweit die Drittwiderbeklagten unter Bezug auf eine BGH-Entscheidung (NJW 2012, 2793 [BGH 15.06.2012 – V ZR 198/11]) darauf verweisen, dass für den Verkäufer eines Hauses keine Offenbarungspflicht für solche Mängel besteht, die einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar sind, stellt der Senat fest, dass dieser Grundsatz tatsächlich gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darstellt (z.B. BGHZ 132, 30, 34). Im vorliegenden Fall ergibt sich aber allein aus dem Hinweis auf den Wassereintritt im Keller gerade nicht die Erkennbarkeit, dass dieser so massiv war, dass erheblicher Aufwand zur Trockenlegung von Bodenbelag und Kellermauern erforderlich sein würde. Ein Verkäufer, der einen Feuchtigkeitsschaden nicht sach- und fachgerecht beseitigen lässt, muss dies offenbaren, wenn zweifelhaft erscheint, ob der Käufer deshalb mit weiteren Feuchtigkeitsschäden rechnen muss.

Fazit:

Der Fall und das Ergebnis hängt also davon ab, ob der Verkäufer damit rechnet, dass noch weitere Reparaturen des Mangels notwendig werden könnten. Wird also ein Mangel fachgerecht behoben, wird also grundsätzlich keine Arglist vorliegen, bzw. nachweisbar sein. Zu beachten ist des Weiteren, dass nicht jeder Mangel offenbart werden muss, sondern nur solche, die nicht ohne  Weiteres erkennbar und für den Käufer ersichtlich wichtig sind. Maßgeblich wird dabei insbesondere sein, welche zu erwartenden Schäden und Kosten drohen und von welchem Gesamteindruck der Käufer ausgehen kann.

Arglistiges Verschweigen von Feuchtigkeitsschäden (OLG München, 31.08.2016 – 3 U 4850/15)

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